El dinero internacional sigue mirando hacia Miami. Pero ¿cuánto están pagando realmente?

Si estás en Colombia, Argentina, México, Brasil, Perú, Chile u otro país de Latinoamérica y estás considerando comprar una propiedad en Miami, probablemente una de tus primeras preguntas sea:

¿Cuánto dinero necesito realmente?

No cuánto cuesta el penthouse más espectacular de Brickell.

No cuál es el proyecto más exclusivo.

Sino cuánto están pagando realmente los compradores internacionales que están entrando hoy al mercado del sur de Florida.

Los datos más recientes permiten tener una referencia.

El reporte internacional publicado en 2026 por MIAMI Association of REALTORS® indica que los compradores extranjeros adquirieron aproximadamente US$4.4 mil millones en propiedades residenciales en South Florida durante 2025, frente a US$3.1 mil millones el año anterior. Esto representa un crecimiento de aproximadamente 42%.

Además, Miami-Dade concentró aproximadamente US$3.2 mil millones de ese volumen internacional.

Pero hay un número todavía más interesante para quien está pensando invertir:

US$558,700

Ese fue el precio mediano de compra de los compradores internacionales en South Florida durante el período analizado.

¿Qué significa realmente ese número para ti?

¿Necesitas US$558,700 para invertir en Miami?

No.

Y esta diferencia es fundamental.

Que el precio mediano pagado por compradores extranjeros haya sido US$558,700 no significa que ese sea el precio mínimo para entrar al mercado.

La mediana nos ayuda a entender el punto central de las operaciones realizadas por compradores internacionales.

Existen propiedades por debajo de esa cifra y propiedades que superan ampliamente el millón de dólares.

Por eso, si tienes US$250,000, US$400,000, US$600,000 o más para destinar a bienes raíces, la conversación no debería comenzar con:

“¿Me alcanza para Miami?”

Debería comenzar con:

“¿Qué estrategia puedo construir en Miami con el capital que quiero destinar?”

Porque el presupuesto no determina solamente qué puedes comprar.

También puede determinar cómo deberías comprar.

Los latinoamericanos tienen una presencia importante en el mercado.

Los compradores de América Latina siguen teniendo un peso relevante dentro de la demanda internacional del sur de Florida.

En el último reporte internacional, Argentina representó 15% de los compradores extranjeros de South Florida, Colombia 12%, México 7%, Brasil 7% y Perú 4%.

Esto convierte a Latinoamérica en una fuente importante de compradores internacionales para el mercado.

¿Y qué están buscando?

No todos persiguen exactamente el mismo objetivo.

Algunos quieren una propiedad destinada a generar ingresos.

Otros buscan nueva construcción o preconstrucción.

Otros desean una segunda residencia.

Y existe otro perfil que quiere incorporar un activo inmobiliario en Estados Unidos como parte de una estrategia de diversificación patrimonial.

Por eso copiar lo que está comprando otro inversionista puede ser uno de los primeros errores.

El mercado puede ser el mismo. Tu estrategia no tiene por qué serlo.

¿Qué tipo de propiedad están comprando los extranjeros?

Los condominios tienen un papel especialmente importante.

Según el último reporte internacional, aproximadamente 51% de los compradores extranjeros adquirió condominios.

Para el inversionista latino, esta categoría puede resultar atractiva por la variedad de ubicaciones, precios, amenidades y alternativas disponibles.

Pero comprar un condominio requiere mirar más allá del precio.

Por ejemplo, un apartamento anunciado en US$450,000 no necesariamente resulta más conveniente que uno de US$525,000.

¿Por qué?

Porque necesitas conocer:

HOA + impuestos + seguro + mantenimiento + administración + restricciones de alquiler + posibles gastos extraordinarios.

Cuando sumas esos números, la comparación puede cambiar completamente.

US$400,000 vs. US$600,000: el precio no cuenta toda la historia.

Imaginemos dos propiedades.

La primera cuesta US$400,000.

La segunda cuesta US$600,000.

Si miramos solamente el precio, la primera parece requerir menos capital y podría parecer automáticamente la alternativa más atractiva.

Pero ahora descubrimos que la primera tiene mayores gastos recurrentes y restricciones que dificultan el tipo de alquiler que el comprador buscaba.

La segunda tiene un precio superior, pero responde mejor a su horizonte y objetivo.

¿Cuál es mejor?

No podemos responder únicamente con el precio.

Este es precisamente el cambio de mentalidad que necesita un inversionista internacional:

No busques solamente cuánto cuesta comprar. Investiga cuánto cuesta tener.

¿Los extranjeros están pagando cash?

Este es otro dato que llama la atención.

Aproximadamente 51% de los compradores internacionales de propiedades residenciales en South Florida realizó su compra completamente en efectivo durante el período analizado.

Eso significa que el cash continúa teniendo una presencia importante dentro del mercado internacional.

Pero atención:

Que muchos extranjeros compren cash no significa que tú necesariamente debas hacerlo.

Supongamos que tienes US$600,000 disponibles.

Una posibilidad sería utilizar prácticamente todo el capital para una compra al contado.

Otra sería estudiar alternativas de financiamiento disponibles para compradores extranjeros y conservar parte de tu liquidez.

¿Cuál tiene más sentido?

Dependerá de las condiciones del préstamo, tasas, reservas, gastos, estrategia patrimonial y objetivo de la propiedad.

La decisión debería comenzar con tus números, no con lo que están haciendo los demás.

¿Y la nueva construcción y preconstrucción?

Aquí también encontramos una participación internacional importante.

En un estudio de 37 proyectos de nueva construcción, preconstrucción y conversiones de condominios de South Florida, los compradores internacionales representaron aproximadamente 49% de las ventas analizadas.

Esto ayuda a entender por qué determinados proyectos de Miami tienen una fuerte estrategia comercial dirigida a Latinoamérica.

La preconstrucción puede resultar interesante para compradores que no necesitan recibir inmediatamente la propiedad y prefieren evaluar proyectos con depósitos distribuidos según el calendario establecido por el desarrollador.

Pero nuevamente:

Preconstrucción no significa automáticamente oportunidad.

Antes de comprometer capital necesitas conocer el proyecto, desarrollador, estructura de depósitos, fecha estimada de entrega, gastos proyectados, condiciones contractuales y restricciones de uso o alquiler.

El error que puede costarte más que el precio de compra.

Uno de los errores más peligrosos es calcular solamente cuánto necesitas para entrar.

Imagina que tienes el capital para completar el depósito inicial.

Perfecto.

¿Y después?

Debes contemplar gastos de cierre, HOA cuando corresponda, property taxes, seguro, mantenimiento y posiblemente administración si resides en Latinoamérica.

También deberías considerar reservas para imprevistos.

Porque una inversión inmobiliaria no termina cuando recibes las llaves.

Ahí comienza la etapa de mantener el activo.

Caso práctico: tres inversionistas latinos, tres estrategias.

Imaginemos tres compradores.

Laura, desde Colombia, dispone de US$300,000 de capital y quiere conservar una reserva. Su estrategia podría comenzar evaluando propiedades y alternativas de financiamiento compatibles con su situación.

Martín, desde Argentina, dispone de US$600,000 y quiere una propiedad que pueda formar parte de su patrimonio durante varios años. Puede comparar una compra cash con alternativas que le permitan conservar liquidez.

Andrés, desde México, dispone de US$1 millón, pero no necesita una propiedad terminada inmediatamente. Podría comparar propiedades existentes con proyectos de nueva construcción o preconstrucción.

¿Quién tiene la mejor estrategia?

No podemos saberlo únicamente mirando cuánto dinero tiene cada uno.

Necesitamos conocer qué quiere conseguir con ese capital.

Estos casos son ejemplos ilustrativos y no constituyen asesoría financiera ni una promesa de resultados.

¿Qué rango de inversión tiene sentido para ti?

Antes de buscar una propiedad en Miami, responde cinco preguntas:

¿Cuánto capital quieres destinar a la operación?

¿Cuánto quieres conservar como reserva?

¿Quieres comprar cash o considerar financiamiento?

¿Buscas ingresos, uso personal, diversificación patrimonial o una combinación?

¿Quieres una propiedad disponible ahora o puedes esperar una preconstrucción?

Estas respuestas permiten reducir cientos de propiedades a un grupo mucho más relevante para ti.

Tener acceso a muchas propiedades no es la ventaja. Saber cuáles descartar también lo es.

Preguntas frecuentes.

¿Cuánto pagaron los extranjeros por propiedades en South Florida?

El precio mediano registrado para compradores internacionales durante 2025 fue de aproximadamente US$558,700.

¿Cuánto dinero movieron los compradores internacionales?

El volumen residencial internacional de South Florida alcanzó aproximadamente US$4.4 mil millones, frente a US$3.1 mil millones del año anterior.

¿Necesito US$558,700 para comprar?

No. Es una mediana estadística, no un precio mínimo. El capital necesario depende de la propiedad, estructura de compra, financiamiento y gastos de la operación.

¿Qué están comprando los extranjeros?

Los condominios tuvieron una presencia importante: aproximadamente 51% de los compradores internacionales adquirió este tipo de propiedad.

¿Los extranjeros pueden obtener financiamiento?

Existen alternativas de financiamiento para determinados compradores extranjeros, sujetas al perfil del comprador, propiedad, programa y requisitos del prestamista.

¿Es mejor cash o financiamiento?

No existe una respuesta universal. Deben compararse liquidez, costo financiero, reservas y objetivos antes de decidir.

Conclusión: no necesitas saber cuánto cuesta Miami, necesitas saber qué puedes hacer con tu capital.

Los datos publicados en 2026 dejan algo claro:

El comprador internacional continúa teniendo una presencia importante en South Florida.

Estamos hablando de aproximadamente US$4.4 mil millones en volumen residencial internacional, un precio mediano de US$558,700 y una participación latinoamericana destacada.

Pero estos números son referencias.

Tu decisión comienza con tus propios números.

No necesitas comprar lo mismo que compra otro inversionista colombiano, argentino, mexicano o brasileño.

Necesitas encontrar una propiedad que responda a tu presupuesto, horizonte y estrategia.

¿Quieres saber qué puedes comprar en Miami con tu capital?

Soy Geraldine Jimenez, agente inmobiliaria, y puedo ayudarte a comparar propiedades existentes, condominios, nueva construcción y preconstrucción de acuerdo con tu presupuesto y objetivo.

Dime cuánto capital estás considerando invertir y qué quieres conseguir con tu propiedad.

A partir de ahí podemos dejar de hablar de precios generales y comenzar a analizar oportunidades reales para tu perfil en Miami.